פירוק שיתוף במקרקעין בהליך גירושים

תהליך הגירושים הוא אחד השלבים המורכבים והקשים ביותר בחיים. כאשר קיימים נכסים משותפים הקשורים למקרקעין (נכסי דלא ניידי), כמו דירה או קרקע, תהליך פירוק השיתוף במקרקעין הופך לקריטי. במאמר זה נסקור את חשיבות שכירת שירותיו של עורך דין המתמחה בדיני משפחה ומקרקעין, נקודות חשובות שיש לקחת בחשבון בהסכם פירוק שיתוף, וכיצד מתנהל התהליך בבית המשפט.

נקודות חשובות בהסכם פירוק שיתוף במקרקעין

הגדרת נכסים: יש לכלול בהסכם זיהוי מדוייק של הנכסים המשותפים, כולל פרטי זיהוי כמו כתובת, מספר גוש/חלקה וכדומה.

הזיהוי מבוצע על ידי הפקת מסמך אישור זכויות מהגוף בו הנכס המשותף רשום (טאבו, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת)

חלוקת הנכסים: יש לקבוע בצורה ברורה מה יעשה עם הנכס. האם הנכס ימכר או יועבר לאחד מן הצדדים? במידה וימכר – בכמה כסף? האם שווי הנכס יקוזז מנכסים אחרים שיש לבני הזוג? ועוד.

תשלומים: אם אחד הצדדים שומר על הנכס, יש לקבוע האם יהיה תשלום כלשהו למול חלקו של הצד שמעביר את זכויותיו בנכס או האם יהיו תשלומים צדדיים לצד השני, כמו דמי שימוש.

תנאים נוספים: כדאי לכלול בהסכם תנאים נוספים כמו מועדי ביצוע, אחריות על הוצאות שוטפות (כגון מסים ותחזוקה) והוצאות העברה (עורכי דין, רישום וכו') וכן לקבוע מנגנון במקרה של חילוקי דעות בעתיד.

 מי יכול לדרוש פירוק ?

כל אחד מן הצדדים שיש לו זכויות בנכסים המשותפים יכול לדרוש פירוק. הפירוק יכול להיות בצורה של מכירה לצדדי ג' או רכישה של אחד מן הצדדים את זכויותיו של הצד השני בנכס.

איך זה עובד בבית המשפט

הגשת תביעה: אם לא מצליחים להגיע להסכם בין הצדדים, יש להגיש תביעה לבית המשפט בבקשה לפירוק השיתוף.

הליך השיפוט: בית המשפט יבחן את הסיבות לפירוק השיתוף, את נכסים שיש לצדדים לחלק וכדומה.

במידה ויש מחלוקת על שווי הנכסים אזי בתחילת ההליך בית המשפט ימנה שמאי מקרקעין אשר יקבע את שווי הנכסים.
במידה ויש מחלוקת על גודל חלקו של הצדדים בנכס (לדוגמא: אחד הצדדים טוען כי למרות שברשומות החלוקה היא חצי/חצי כי בגלל, סיבה זו או אחרת, יש לחלק את הנכס 40/60) יש להגיש מסמכים התומכים בטענה זו.
יש לציין כי סעיף 28 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969 קובע כי "חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים" כלומר על מנת לסתור את הטענה כי חלקיהם של הצדדים אינה שווה יש לרשום זאת במפורש במסמכי הרכישה ובאישור הזכויות הנ"ל (לדוגמא: ע"א 3301/08 מנשה פטל נ' עו"ד שמעון אורי שם טענתה האשה כי יש לחלק את הזכויות בנכס 60/40 לטובתה ולא כפי שנרשם ברשומות ותביעתה נדחתה).

ככלל אצבע לאחר קבלת חוות דעתו של שמאי המקרקעין בית המשפט נוהג לפנות לצדדים על מנת לקבל את עמדתם לענין המשך ההליך (מכירה לצד ג' או רכישה על ידי אחד מן הצדדים).
החלטת השופט: במידה ואין הסכמה בין הצדדים אז לאחר שמיעת העדים והצגת הראיות, השופט יחליט אם וכיצד יפורק השיתוף. ההחלטה תכלול את תהליך החלוקה של הנכסים, חלקו של כל צד ואת התנאים הנלווים.

מכירה הנכס על ידי כונס נכסים

יצויין כי במידה והצדדים בחרו למכור את הנכס לצד ג' ואין מצליחים לבצע זאת או במידה והשופט ראה לנכון לעשות כן אזי ימונו כונסי נכסים לצורך מכירת הנכס.

בדרך כלל כונסי הנכסים הינם עורכי הדין של הצדדים אולם לעיתים ממונה עורך דין שאינו מייצג אף אחד מן הצדדים.

כונסי הצדדים יפעלו למכירת הנכס במחיר הכי גבוה ולשם כך יבצעו פרסום של הנכס, איסוף הצעות הרכישה ואף התמחרות. שכרם של כונסי הנכסים נקבע על ידי בית המשפט ובדרך כלל הינו אחוז מסויים משווי התמורה שבה נמכר הנכס.

במידה ויש הסכמה : יש לתת להסכם תוקף של פסק דין ולאחר מכן ההסכם המוסכם על הצדדים יהפוך למחייב ויש לנהוג על פיו.

טיפים להליך מוצלח של פירוק שיתוף

שקיפות ותקשורת: חשוב לשמור על תקשורת פתוחה עם בן הזוג במהלך ההליך. זה יכול לסייע במניעת אי הבנות וסכסוכים מיותרים.

הבנת הזכויות שלך: יש להבין את הזכויות המשפטיות שלכם לפני שמתחילים בתהליך. עורך דין טוב יכול לסייע בהבהרת זכויותיכם ובבחירת האסטרטגיה הנכונה.

שיתוף פעולה: כאשר ישנה נכונות לשיתוף פעולה, ניתן לייעל את התהליך ולמנוע הליכים משפטיים ממושכים ויקרים. ניתן לשקול הליך של גישור כדי להגיע להסכם בהסכמה.

מעקב אחרי ההסכם: לאחר שההסכם נחתם, יש לוודא שכל הצדדים עוקבים אחר התנאים שנקבעו. במקרים של הפרות, יש לפנות שוב לעורך דין כדי להבין את הצעדים הבאים.

חשיבותו של עורך דין המתמחה בדיני משפחה ומקרקעין

ידע מקצועי: עורך דין מומחה מבין את הדקויות של החוק ויכול להדריך את הלקוחות בתהליך המורכב של פירוק השיתוף. הוא מכיר את הזכויות והחובות של כל הצדדים ואת המסמכים הדרושים.

ייצוג משפטי: במקרה של סכסוכים, עורך דין יכול לייצג את הלקוח בבית המשפט ולהבטיח שהאינטרסים שלו מוגנים.

מניעת טעויות: תהליך פירוק השיתוף כולל שלבים רבים והחלטות משמעותיות. עורך דין מקצועי יכול למנוע טעויות פוטנציאליות שעשויות להוביל לנזק כלכלי או משפטי.

לסיכום

פירוק שיתוף במקרקעין הוא תהליך מורכב במיוחד בהליכי גירושים, אשר מצריך הבנה עמוקה של דיני משפחה ומקרקעין. שכירת שירותיו של עורך דין מקצועי בתחום פירוק שיתוף בין בני זוג יכולה להבטיח שהאינטרסים שלכם יישמרו ושהתהליך יתנהל בצורה חלקה ונכונה. כדאי להיעזר במומחה כדי למנוע בעיות עתידיות ולהבטיח חלוקה הוגנת של הנכסים המשותפים.